Un fallo del Tribunal Superior de Bogotá estableció nuevos límites para las sanciones que los conjuntos residenciales pueden imponer a propietarios morosos, diferenciando entre la restricción de servicios adicionales y el bloqueo del acceso general, lo que sienta un precedente en la materia.
La justicia colombiana marcó un hito en la regulación de la propiedad horizontal al delimitar con precisión el alcance de las medidas coercitivas que las administraciones de copropiedades pueden aplicar contra quienes adeudan expensas. Según la resolución del Tribunal Superior de Bogotá, existe una distinción jurídica fundamental entre limitar el uso de dispositivos o servicios complementarios —como parqueaderos adicionales, depósitos o amenidades— y obstaculizar el ingreso a la unidad privada o a las áreas comunes esenciales.
Diferencia entre restricción selectiva y bloqueo total
El fallo señala que las sanciones pecuniarias y las restricciones de goce deben guardar proporcionalidad con la obligación incumplida. La prohibición de acceder a servicios extra, que no resultan indispensables para la habitabilidad, fue considerada una medida admisible dentro del marco de la autonomía de la copropiedad. En cambio, el corte de servicios básicos o el impedimento de ingreso a la vivienda o a zonas de tránsito necesario fue calificado como una vulneración desproporcionada del derecho de propiedad y de la dignidad del copropietario.
"La distinción trazada por el tribunal busca equilibrar el interés colectivo en el sostenimiento económico del conjunto con la protección de los derechos fundamentales de cada propietario", se desprende de la argumentación judicial.
Alcance del precedente
La decisión genera un precedente vinculante para jueces y tribunales de instancia inferior, y orienta a las asambleas y administradores a la hora de diseñar reglamentos de sanciones. A partir de ahora, cualquier cláusula que autorice el bloqueo total de accesos o servicios esenciales como mecanismo de presión por deudas podría ser declarada nula por contravenir este criterio jurisprudencial.
Los expertos en derecho de propiedad horizontal destacan que la sentencia obliga a revisar los manuales de convivencia y los estatutos de las copropiedades para adecuarlos a la nueva línea interpretativa. Se recomienda que las sanciones se gradúen: primero apercibimientos, luego multas, y solo en casos extremos y con autorización judicial, restricciones sobre bienes o servicios no esenciales.
Implicancias para la gestión administrativa
Para los administradores, el fallo implica un cambio en la estrategia de cobro. Ya no podrán amenazar con el corte de agua, energía, gas o el cierre de portones como herramienta de presión. Deberán canalizar los reclamos por la vía judicial ordinaria o ejecutiva, respetando el debido proceso y la proporcionalidad. Esto fortalece la seguridad jurídica de los propietarios y reduce la conflictividad social al interior de los conjuntos.
Asimismo, la resolución subraya que la morosidad no extingue la calidad de copropietario ni los derechos inherentes a ella. La protección del patrimonio común no puede justificar medidas que equivalgan a una expulsión de facto o a condiciones de inhabitabilidad.
Repercusión en el sector
El fallo fue recibido con expectativa por gremios de administradores y asociaciones de propietarios. Mientras algunos valoran la claridad jurídica, otros advierten que podría dificultar el recaudo de expensas, vital para el mantenimiento de la infraestructura. No obstante, la jurisprudencia unificada tiende a privilegiar mecanismos de cobro que no vulneren derechos fundamentales, promoviendo la negociación y la mediación como vías preferentes.
En definitiva, la sentencia del Tribunal Superior de Bogotá redefine el margen de acción de las copropiedades frente a la morosidad, estableciendo un estándar de proporcionalidad que resguarda tanto la sostenibilidad económica de los conjuntos como la dignidad y los derechos de cada propietario.
Fuente: Juan Escobar Fernández